주택임대차보호법 최우선변제금 우선변제금 차이

최우선변제금 vs 우선변제금, 핵심만 콕콕!

 

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 다양한 장치를 마련하고 있는데, 그중에서도 최우선변제금과 우선변제금은 임차인이라면 꼭 알아야 할 중요한 개념입니다.

 

내 보증금, 안전하게 지킬 수 있을까? 😥

 

전세 사기 등으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하면서 임차인들의 불안감이 커지고 있습니다. 이러한 상황에서 최우선변제금과 우선변제금 제도는 임차인에게 최소한의 보호 장치를 제공하는 역할을 합니다. 하지만, 두 제도는 요건과 보호 범위에서 차이가 있기 때문에 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

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1. 최우선변제금: 소액임차인의 든든한 방패 🛡️

 

최우선변제금은 소액임차인을 보호하기 위한 제도입니다. 주택이 경매나 공매로 넘어가더라도, 소액임차인은 다른 채권자들보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있습니다.

✔️ 최우선변제금을 받기 위한 조건

소액임차인: 지역별, 시기별로 기준이 다르므로 주택임대차보호법 시행령에서 본인이 소액임차인에 해당하는지 확인해야 합니다.
대항력: 주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다.
경매 신청 등기 전: 경매가 시작되기 전에 대항력을 갖춰야 합니다.

 

✔️ 최우선변제금액: 지역별, 시기별로 기준 금액이 상이합니다.

최근 개정된 주택임대차보호법 시행령(2023년 7월 26일 시행)에 따른 최우선변제금과 그 적용 대상 보증금 기준은 다음과 같습니다.

지역보증금최우선변제금

지역	보증금 범위	최우선변제금
서울특별시	1억 6,500만원 이하	5,500만원
수도권 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4,500만원 이하	4,800만원
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8,500만원 이하	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

 

참고:

위 표는 2023년 7월 26일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약에 적용됩니다.
이전 계약에 대해서는 이전 시행령에 따른 기준이 적용됩니다. (주택임대차보호법 시행령 [유효하지 않은 URL 삭제됨] 참조)
최우선변제금은 주택가격의 2분의 1을 초과할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 우선변제금: 확정일자로 보증금 지키기 📝

우선변제금은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인에게 주어지는 권리입니다. 경매 또는 공매 시, 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

✔️ 우선변제금을 받기 위한 조건

대항력: 주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다.
확정일자: 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

✔️ 우선변제금액: 경매/공매로 넘어간 주택의 매각 대금에서 배당 순위에 따라 변제받습니다.

즉, 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인은 경매 또는 공매 시 본인의 보증금 전액을 다른 후순위권리자나 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

3. 최우선변제금 vs 우선변제금, 무엇이 다를까? 🤔

 

구분	최우선변제금	우선변제금
대상	소액임차인	모든 임차인
요건	대항력 + 소액보증금	대항력 + 확정일자
변제 순위	최우선 변제	확정일자 순위에 따른 변제
금액	법으로 정해진 금액	실제 보증금

 

 

📌 핵심 포인트!

최우선변제금은 소액임차인에게만 적용되지만, 우선변제금은 모든 임차인에게 적용됩니다.
최우선변제금은 확정일자가 없어도 받을 수 있지만, 우선변제금은 확정일자가 필수입니다.
최우선변제금은 법으로 정해진 금액만큼만 보호받지만, 우선변제금은 보증금 전액을 보호받을 수 있습니다.

 

 

 

똑똑한 임차인 되기! 🤓

최우선변제금과 우선변제금 제도를 잘 활용하면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 하지만, 이러한 제도만으로는 완벽한 보호를 받을 수 없으므로, 임대차 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 집주인의 재정 상황을 파악하는 등의 노력이 필요합니다.

더 궁금한 점이 있다면?

대한법률구조공단 또는 주택도시보증공사(HUG)에서 전문적인 상담을 받아보세요.

 

 

 

 

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